深圳学位房租金抵不过月供 租金回报率低至3%

    要开学了，家住梅林关一处180平方米花园洋房的杨女士马上就要告别湖光山色的惬意生活，将和女儿一起蜗居在百花小区50平方米的旧房子里，开始所谓的“名校生涯”。
　　从180平方米花园洋房到50平方米的斗室，两人每年都要经历两次生活转换，然而这一切都是为了“望女成凤”。很多深圳人和杨女士有相同的经历，不惜牺牲一家人的幸福，高价买下名校的学位房。然而记者调查发现，在学位房名校资源的金字招牌下，房屋的一些功能已经被扭曲，房屋租金远远落后于房价涨幅，以至于“租不抵供”。
　　长线收租“入不敷出”
　　许先生一家三口买下了罗湖东门片区的京基·东方颐园一套可实现 “一房变两房”的1房2厅户型，均价2.3万元/平方米，总价95万元左右，带精装修。“买这套新房，纯粹是为了它附带的学位，我想我们以后也不用来这边住，反正学位先用着。”对于刚买的新房，许先生并没有居住的打算。
　　许先生还算了这样一笔账：新房子总价95万元，月供大概5000元，以这套房子所在片区的租赁情况来看，这样的户型最高的租金不会超过3500元。“也就是说，即使我以后把房子租出去，也还是租不抵供。”许先生有点无奈地说。
　　中原地产罗湖西及白沙岭区域经理贺自强认为，以租金养学位房现在已经没有什么投资价值了，“租金偏低，投资回报率才3%左右。而住宅正常的投资回报率应该在5%～6%之间。以南天大厦的房子为例，二房大概180万，首付3成后月供还要6000多，而房屋出租租金才3800左右，租金还抵不过月供。”
　　持相同观点的还有美联物业罗湖区总监袁新有，他认为学位房出租回报率很低，也不适合长线持有。
　　业内人士认为，名校物业抗跌，长期走势向上，而租金却没有较大涨幅，所以出租回报率低于一般物业，这也是学位房的特性。
　　溢价空间高达五成
　　“没有几百万身家，不要在这里买房！”百花片区是深圳最“牛”的名校片区，这里的中介口气也“很牛”。
　　8月3日，记者来到百花二路采访，一眼扫去，便会发现一个现象：这条不长的路上，路边铺面林立有五六家地产中介。每家中介门口，醒目张贴有重点推荐的带学位的二手房。在其中一家地产中介门口，一套南天二花园82平方米的二手房，标价230万元，还有一套89平方米二手房标价则为250万元，均价在2.8万元左右。
　　记者巧遇家住梅林一村的蔡先生刚从一家中介门口出来，年近40岁的蔡先生女儿读幼儿园小班，为了3年后能入读荔园小学，他在该学校附近买房了。 7月底，房地产中介给蔡先生介绍了一套带有该校学位的公寓房，50平方米百花园一期卖价135万元。“我买这个房子不是为了投资赚钱，只是想让我的小孩能够入读荔园小学。等女儿毕业后我就把它卖掉。”蔡先生说。
　　中原地产的林女士介绍说，这里的房价一两年内就实现了翻番，去年年初，这里还能买到单价一万多元的房子，现在都涨上去了，百花社区大概有九成的客户像蔡先生这样，买了房只是为了获得附近名校的学位。记者了解到，该片区筒子楼和塔式楼较多，房龄基本上有10年以上，居住条件较差。即使这样的旧房子的成交单价高达2.6万元/平方米，“如果剔除学位因素也就值1.7万元/平方米。”林女士说，该片区40平方米左右的小房很受欢迎，单价普遍在3万到4 万之间。如此推算，这里的学位房的溢价空间高达五成。
　　为了了解上述案例是否具有普遍性，记者驱车来到了罗湖螺岭。据观察，一处紧挨螺岭小学的写着带学位的二手物业，其售价1.6万元/平方米，而其他不带学位的物业售价多在1.2至1.4万元/平方米之间。在莲花片区，莲花一村、二村的房价已经达到2.2万元/平方米以上，就是因为带莲花中学的学位。而旁边一路之隔的中银花园高层物业相对较新，地段也更靠近中心区，但现在售价也就1.8万元/平方米左右。一位中介告诉记者，之所以差价这么大，原因就在于中银花园没有莲花中学学位。
　　经过记者调查发现，学校名气越大，距校最近的物业溢价空间也随之水涨船高，百花片区的溢价空间最大。从经济学上来说，是学位房的“边际效益”起了作用。
　　9年才转手一次
　　“就房子的投资功能而言，一般为一两年，有的短期为半年，投资客有一定利润就出手。”一位章姓投资客如是说，但他发现学位房的流动速度很慢，一般都有3年以上，学位房针对有小孩需要上学家庭，自住为主，家长有需求就会买，一般买之后等小孩读完拿出来卖。像有小学、中学的区域，百花片区业主一般是 9年之后才会卖又如罗湖的深圳小学，只有小学，读完小学就可以卖，房产流动的速度就会快一些。
　　记者辗转联系了一位不愿具名的炒家，他表示，炒一个片区需要聚集炒家的人气，往往是几个炒家联手炒热一个楼盘，而名校物业多为自用买家，很难形成炒作气候。“购买学位房的一般都并不是单一目的，毕竟小孩读书有可能长达9年时间，所以也会考虑到长期持有的升值潜力，包括商业环境、租金情况等。有些甚至在小孩读书前一两年就买下物业，这样持有的时间会更长。”上述炒家如是说。
　　稀缺资源造成了名校的高门槛。在百花片区，还有着深圳最牛的上学规定，一套房产的学位被用过之后，3年之内不能再用。而且若是租房子的话，基本没有拿到学位的可能性。
　　这在一定程度上，降低了学位房的流动性。长期持有，成为众多家长的置业心态。