离学校近的楼盘不一定有学位 投资学位房需谨慎

　　漫画/张建辉
 
　　方法论
　　如何投资学位房
　　学位房投资与单纯的物业投资不同，它的价值更多是体现在房子之外，所以需要关注的投资重点往往也不太在房子本身。目前深圳大部分学位房不仅房龄较老，且价格也已处在历史高位，若以目前的价格长线持有学位房，投资回报率并不高。
若以再次出售为目标投资学位房，那么“换位思考”便是选择此类物业的不二法门了。未来的买家最想要什么，我就买些什么；未来的买家想什么时候买，我就要赶在之前放出来等着他。
　　了解所处学区及招生细节
　　很多老龄学位房，若脱离了“学位”进入市场，估计再降价3成也未必有人愿意接手，所以投资学位房最最首要的便是详细了解与学位相关的信息。每到招生时节，紧张的深圳学位就会成为大家讨论的热点，但是没有经历过学位申请的家长很难想象其中的种种细节。
　　先说学区，并不是离得近就在学区内，并不是一个小区就在一个学区。如蛇口的爱榕园和桂园虽然隔墙相邻，楼龄也比较相近，但是爱榕园带的是育才小学学位，而桂园则是后海小学学位，所以同等状况的物业，爱榕园会比桂园高出10%-20%。再以招商 (论坛 新闻)海月花园 (论坛 新闻) 为例，虽然同属一个大社区，但是海月一期、二期被划入后海小学学区，三期、五期却是育才三小的学位。并且，每年的学区划分并不是固定不变的，会根据学区内所辖人口数量等情况的变化而略作调整，所以买入前首要一点就是要在各区的教育局网站上，看清楚所在片区的学区图，千万不要用名校学位房的价格买了个普通学位的物业。
　　深圳各区由于教育配套数量的不同，关于一些细节的要求也各不相同，唯一相同的是各区公立学位的申请都会将住房情况考虑在内。诸如此类的细节，还需要仔细研读物业所在区域的《新生报名指南》，每个区的规定并不全部相同。其中，关于学位房的租赁也有很多要求，如果能把握好时间节点投入租赁市场，相信也会获得更好的收益。
 
　　9月后学位房的价格会较实惠
　　由于深圳学位的紧张，以及政府一直抵制对于学位房的过度投机炒作，所以很多重点学校都会规定，一个学位在规定年限内只能用一次，有些学校规定是3年，有些学校规定是5年。那么一套一直在投资市场上滚动的学位房的价值高峰会 (论坛 新闻)在学位使用当年得以体现，随后便是价值谷底了。
　　换言之，并不是买了学区内的房子就一定有学位的。所以买入物业之前，了解上一手业主对于学位的使用情况十分必要。这里的择机购入有两层含义。小处来看，根据世华地产就学位房做过的调研显示，在一年的不同季节，学位房的价格还是波动挺大的。一般小学在3月底至4月初开始学位申请，所以春节前后就会进入学位房交投两旺的高峰期。而每年的9月份，孩子顺利入学之后，就会有家长考虑把学位房卖掉，尤其是名校周边的学位房，由于很多家长纯粹是奔着学位而来，确定学位之后这房子在家长眼中几乎变成闲置资产而考虑出手，所以这个时候一般盘源会相对充裕些。并且这些刚刚使用了学位的房子价格也会更低一些，虽然对于短炒投资，短期内学位不能重复使用意义不大，但是如果准备买来长线投资，放上三五年，相当于再次“充值”，这个房子又能回归到原有的价位。从大处来看，尤其是对于还兼有自用学位需求的投资客而言，提前三四年购入学位房，不仅入学时更有保障，而且可以不用赶在学位房的需求高峰期买入，把成本降低10%-15%是很有可能的。